Стандартная форма документа об оценке недвижимости
Отправной точкой отсчета для оценки объекта недвижимости служит рыночная цена объекта на конкретном рынке на данный момент времени с учетом сложившейся обстановки. Где бы ни располагался объект, чтобы он из себя не представлял (квартира, дом, коммерческое помещение и прочее) – принципы и подходы к определению его рыночной цены схожи. Напомним, что рыночная цена объекта недвижимости не может служить единственным основанием для принятия решения о сделке, однако без нее не заключается ни одна серьезная сделка.
Важно помнить! Любая оценка – это субъективный взгляд на ситуацию конкретного оценщика. Субъективный сбор аналогов для сравнения, субъективная интерпретация фактов, не менее субъективные выводы и заключения. Не стоит рассматривать полученную оценку, как истину в последней инстанции, каким бы именитым специалистом она не была произведена, оценщик может ошибаться. Относитесь критично к выбранным исходным данным и предложенным на их основании рекомендациям.
Стандартная форма оценки, которой пользуются во многих странах оценщики, инвесторы, продвинутые покупатели и арендаторы, приведена в таблице ниже.
Стандартный акт оценки недвижимости
Данная форма предназначена для оценки особняков или особняков со вспомогательными постройками, включая объекты, входящие в планируемую застройку (ПЗ). Данная форма не предназначена для оценки домов заводской сборки либо квартир, входящих в кондоминиумы или кооперативы.
Данный акт оценки недвижимости предполагает: конкретный объем работ, выполненных оценщиком, предназначение акта, пользователя акта, определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификацию оценщика. Во все перечисленные пункты запрещается вносить какие-либо дополнения или исправления. Оценщик может расширить объем выполненных работ, проведя дополнительные исследования. Сертификация оценщика также не допускает каких-либо дополнений или исправлений. Тем не менее разрешаются дополнительные сертификации, требуемые законодательством либо касающиеся членства оценщика в организации, занимающейся оценкой недвижимости.
Объем работ. Объем работ оценщика определяется сложностью оценочного заявления и требованиями данной формы. Сюда входит определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификация оценщика. Оценщик обязан, как минимум:
1) провести полное визуальное исследование оцениваемого объекта как внутри, так и снаружи;
2) провести инспекцию района;
3) провести инспекцию каждого из сравниваемых объектов, по меньшей мере, осмотрев их с улицы;
4) исследовать, проверить и проанализировать все данные, полученные из надежных общественных и частных источников;
5) привести в данном отчете итоги своего анализа, а также высказать свое заключение.
Предназначение акта. Данный акт предназначен для кредитора/заказчика с тем, чтобы определить стоимость объекта, под залог которого будет выдаваться кредит.
Пользователь акта. Пользователем данного акта является кредитор/заказчик.
Определение рыночной стоимости. Это наиболее вероятная цена, по которой можно будет продать данный объект на свободном и открытом рынке при условии честной продажи и благоразумия как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Данное определение подразумевает конкретную дату продажи и передачу титула от продавца к покупателю при следующих условиях:
1) продавец и покупатель достаточно мотивированы на совершение сделки;
2) обе стороны хорошо информированы и каждая из сторон действует в собственных интересах;
3) имеется достаточное количество времени, чтобы выставить объект для продажи на открытом рынке;
4) оплата осуществляется в наличных долларах США либо по соответствующему финансовому соглашению;
5) цена объекта не предполагает каких-либо финансовых и прочих уступок.
Заявление о предположениях и ограничениях. Сертификация оценщика в данном акте касается следующих предположений и ограничений:
1. Оценщик не несет ответственности за все юридические вопросы, связанные как с оцениваемой собственностью, так и с ее титулом, за исключением информации, полученной им в процессе оценки. Оценщик предполагает титул абсолютно законным и не высказывает своего мнения по поводу титула.
2. В данном отчете оценщик приводит общее описание объекта, указывая его размеры и характерные особенности. Описание должно помочь читателю составить зрительное представление о самом объекте и его размерах.
3. Оценщик исследует карты наводнений, представленные FEMA, и указывает, входит ли данный объект в опасную зону. Поскольку оценщик не является специалистом в области топографии, его выводы не могут служить гарантией, явной или подразумеваемой.
4. Оценщик не подлежит юридической ответственности за любые сомнительные моменты, связанные с законным статусом объекта, если подобная ответственность не была оговорена заранее.
5. В данном отчете оценщик указывает все недостатки, связанные с техническим состоянием объекта (элементы, требующие ремонта, изношенные детали, элементы, представляющие опасность, источники токсических веществ и т. д.), которые были выявлены в процессе осмотра. Если не утверждается обратное, оценщику ничего не известно о возможных скрытых дефектах, которые могут снизить стоимость объекта. По этому поводу оценщик не дает никаких гарантий, явных или подразумеваемых. Поскольку оценщик не является специалистом в области охраны окружающей среды, данный акт не может рассматриваться как экологическая оценка объекта.
6. Оценщик основывает данный акт на предположении, что объект находится в нормальном техническом состоянии, либо на предположении о том, что все необходимые ремонтные работы будут проведены на профессиональном уровне.
Мы пройдемся по основным пунктам данной формы, чтобы показать вам моменты, на которые следует обращать внимание при анализе заключения об оценке, а также обозначить места, где чаще всего кроется субъективность.
Объект.
В первом разделе отчета об оценке всесторонне рассматривается сам объект недвижимости. Целью данного раздела является сбор объективной и достаточной для совершения оценки информации об объекте. Это, по сути, исходные данные, поэтому к их достоверности следует отнестись крайне внимательно, по возможности перепроверьте их. Особо тщательно изучите имеющиеся у продавца документы о праве собственности. Эти документы покажут, имеет ли право продавец распоряжаться данным имуществом, может ли он принимать такие решения единолично, каким образом, на основании чего и как давно он стал владельцем данного объекта.
Часто покупатель уверен, что после перехода к нему права собственности на объект, он вправе полностью распоряжаться не только данным объектом, но и тем, что перешло в его собственность, как неотделимая часть объекта (земельный участок, инженерные сети, имущество и прочее). В теории это справедливо, однако на практике необходимо внимательно изучить, не обременен ли предлагаемый объект правами третьих лиц (срок предъявления претензий которыми может исчисляться годами после совершения сделки), ограничениями на распоряжение имуществом, сервитутами (ограничениями на использование). Для этого целесообразно отдельно проконсультироваться с грамотным юристом или адвокатом.
Есть определенные требования к описанию месторасположения объекта – к примеру, профессиональный оценщик не имеет права указывать в описательной части или апеллировать к демографическим или расовым особенностям местности, в которой располагается объект оценки.
Сумма договора.
Большое количество сделок в недвижимости проходит с привлечением кредитных банковских средств. Для одобрения кредита, банк запросит информацию о сумме сделки. Собственные деньги – самые дорогие, поэтому часто возникает желание покрыть всю сумму сделки из кредитных средств. Если вы в процессе торга снизили цену покупки, к примеру, с 300 тысяч долларов до 240 тысяч, рассудив, что банк выдаст 80% от суммы, что покроет все ваши расходы – обратите внимание, что для банка ваша покупка должна стоить по-прежнему 300 тысяч долларов, иначе сумма выданного кредита пропорционально снизится (80% от 240 тысяч долларов – всего 192 тысячи) – банки и кредиторы выдают кредиты, исходя из цены, указанной в договоре. Несмотря на то, что подобные схемы распространены, подумайте заранее, не принесет ли эта схема лично для вас дополнительные неоправданные риски. Это может создать как почву для мошенничества продавца (так как сумма в договоре будет выше суммы, полученной им в результате сделки), так и риск обвинения кредитором самого покупателя в мошенничестве.
Спрос, предложение и цены аналогов для сравнения
Форма оценки в обязательном порядке должна содержать описание недвижимости в районе нахождения объекта оценки, основные типы ее использования, порядки цен на недвижимость, а также тенденции к изменению цен или объема предложения. Обратите особое внимание на выбор объектов для сравнения, а также на аргументацию оценщика в части обоснования перспектив района. Не забывайте, что официальные цены предложения могут отличаться в меньшую сторону от реальных цен сделок, проходящих на анализируемом рынке.
Для эффективного инвестора необходимо умение прогнозировать ситуацию и критично относиться к исходным данным. К примеру, формы оценки, базируясь на текущей ситуации, не предусматривают глубокий анализ тенденций экономического развития района, перспектив занятости и доходов населения, развития рабочих мест, промышленности или туризма, транспортной инфраструктуры. Для инвестора вся эта информация крайне важна – даже в депрессивных городах есть развивающиеся прогрессивные области, в которые стоит вкладываться, а в успешных мегаполисах можно наткнуться на районы, где приобретение недвижимости видится сомнительной инвестицией. Напоминаем – оценка рыночной цены объекта редко даст вам достаточно информации о перспективности вложений.
Земельный участок
При покупке отдельно стоящего здания в сумму договора входит не только приобретение прав собственности на здание, но и покупка земельного участка, к нему относящегося. В ряде случаев цена земли может составить до 50% от всей суммы сделки (а иногда даже больше). Внимательно изучите рыночную цену не только приобретаемого здания, но и рыночные цены на земельные участки в данном регионе. Необходимо точно знать размеры и границы земельного участка, схему прохождения по нему инженерных коммуникаций, наличие и схему сервитутов. Уточните заранее, с чем граничит ваш будущий участок, есть ли рядом объекты с обязательной санитарно-защитной зоной, как организован подъезд и выезд на основные транспортные магистрали. Отдельно обратите внимание на официальное назначение земельного участка – ограничения в правилах застройки и землепользования могут стать непреодолимым препятствием для реализации ваших перспективных планов. С другой стороны, изучив детально информацию о земельном участке, вы можете открыть для себя ряд неочевидных с первого взгляда возможностей по его использованию – акт рыночной оценки объекта никогда не подскажет вам, как максимально выгодно для себя интерпретировать действующие законодательные нормы и за счет этого создать объекту недвижимости добавленную стоимость.
Коммунальные удобства и инженерные коммуникации
Городские жители, привыкшие к удобствам цивилизации, часто по умолчанию уверены, что каждый объект недвижимости имеет канализацию, водопровод и отопление, подключен к газу или электрическим сетям. Каково же бывает их искреннее удивление и разочарование, когда после регистрации права собственности обнаруживается, что подвести электричество к новоприобретенному по выгодной цене жилищу будет стоить столько же, сколько стоило само здание, а подключить к канализации невозможно ни за какие деньги... Это, конечно, крайние случаи, но они встречаются на рынке, поэтому инвестору целесообразно об этом знать и держать на контроле. Рыночная оценка недвижимости в обязательном порядке должна отражать наличие коммунальных удобств, но очень часто выгодная цена отвлекает от деталей. Итак, перед принятием решения о покупке внимательно проверьте подключение объекта к газо- и водоснабжению, канализации, наличие электричества (и состояние сетей), наличие и работоспособность систем безопасности, не забудьте про интернет.
Убедившись в наличии (или отсутствии) коммунальных удобств, а также получив достоверную информацию об их состоянии, уточните размер коммунальных расходов, которые вам, как собственнику, необходимо будет регулярно нести с момента перехода права собственности. В актах оценки эта информация упоминается редко, искать ее следует в компании, обслуживающей данный объект.
Удобства жизни
Для объективной оценки стоимости объекта недвижимости необходимо знать, насколько комфортно будет проживать в данном объекте. Первичной, конечно, является информация о планировке помещений, куда входит информация о количестве и геометрической форме комнат, гардеробных, размер и эргономика кухни, размещение бытовых приборов. Не менее важной является информация о наличии подсобных помещений и подвалов, веранд, балконов или террас, бассейнов, информация о состоянии ландшафта окружающей (придомовой) территории, наличии или отсутствии мест для парковки автомобилей и прочего транспорта. Отдельно оцените звуко- и термоизоляцию помещений, качество и состояние окон, наличие и работоспособность вентиляции, возраст и сохранность основных конструкций здания.
Каждая из этих деталей влияет на рыночную цену рассматриваемого объекта недвижимости, кроме того, эта информация используется в каждом из трех основных методов оценки недвижимости.
Основные способы оценки стоимости
Для того, чтобы получить объективное представление о рыночной стоимости выбранного объекта, можно применить к нему три разных способа оценки, каждый из которых сам по себе является полноценным и самостоятельным.
1. Метод сравнительных продаж.
Название метода говорит само за себя – в основе оценки лежит сравнение по ряду характеристик объектов, которые признаны аналогами.
Вначале производится полный анализ объекта с целью его максимально полно и достоверно описать, а также определить набор ключевых характеристик, на базе которых будет проводиться подбор аналогов и сравнение. После этого идет поиск аналогов на основании определенных ключевых характеристик. Третьим этапом идет сравнение аналогов и выбранного объекта, производится анализ. На основании результатов анализа сравнения дается рыночная оценка выбранного объекта.
2. Метод сравнительных затрат.
Название метода также дает представление о применяемой методике оценки. Считают затраты на постройку аналогичного объекта самостоятельно при действующем на момент расчета уровне цен, добавляют рыночную цену земельного участка и вычитают фактическую амортизацию анализируемого существующего объекта. Данный метод чаще используют в качестве проверки или уточнения результатов оценки, полученной другими способами.
3. Метод сравнительных доходов.
Данный метод позволяет оценить выбранный объект с точки зрения перспектив вложений, так как базируется на анализе тенденций будущих изменений цен на недвижимость и будущих доходов от нее. Наиболее эффективен для оценки коммерческой недвижимости.
Для применения данного метода вначале также анализируют объект недвижимости, потом оценивают возможный будущий доход от его аренды и текущие расходы по содержанию объекта. На основании этих цифр определяют размер чистого операционного дохода и нормы капитализации. Расчет рыночной стоимости объекта определяют, как частное от деления чистого рыночного дохода на полученную норму капитализации.
Таким образом, проанализировав выбранный объект тремя способам и согласовав между собой полученные оценки, можно получить достоверное представление о реальной рыночной цене объекта недвижимости.
Проиллюстрировать работу методов оценки можно на простом примере. Если готовая недвижимость фактически продается дороже, чем сумма затрат на постройку аналогичного объекта, застройщики принимают решение о начале строительства. Помешать получению ожидаемой прибыли может качество прогноза будущих тенденций – застройщик вполне может ошибиться в оценке перспективного соотношения спрос и предложения. В этом случае построенную недвижимость не удается реализовать по прогнозируемым ранее ценам, застройщику приходится давать скидки, идти на различные уступки арендаторам и прочее. Если же цены на недвижимость на рынке ниже, чем стоимость самостоятельного возведения здания с нуля (возможные причины - тяжелое состояние экономики, большой объем предложения), то новое строительство практически останавливается. Со временем негативные факторы преодолеваются, новые покупатели и арендаторы включаются в конкуренцию за хорошие варианты, объем предложения снижается, цены начинают расти.
Надеемся, мы смогли убедить каждого из вас, что оценка будущих тенденций при принятии решения о покупке недвижимости не менее важна, чем оценка настоящего положения дел.
Теперь приступим к детальному анализу каждого из перечисленных выше методов оценки, чтобы обозначить все моменты, на которые вам следует обратить особое внимание.
Метод сравнительных продаж
Данный метод применим и хорошо работает в том случае, если вы готов уделить значительное внимание и время на всесторонний анализ всех характеристик объекта, а также на поиск и оценку аналогов. Необходимо собрать информацию обо всех объектах, выставляемых на продажу в разумном радиусе, подробно записать все их характеристики, оптимально было бы все их сфотографировать. По ходу сбора информации записывайте свои замечания и комментарии, пригодятся на этапе анализа.
В процессе сбора информации вы получите представление о том, какие характеристики жилья наиболее ценятся покупателями в данном районе и за что они готовы платить, какие риски встречаются чаще всего, по каким параметрам есть дефицит предложения, а что считается местной нормой. Обладая подобными экспертными знаниями, вы без особых проблем сможете определить, что из предложенного продается ниже рынка, а что не стоит тех денег, которые хотят получить продавцы. Также подобная осведомленность позволяет занять сильную позицию в процессе торга за интересное предложение – ваши аргументы будут убедительными, а требования или пожелания – обоснованными.
По причине того, что стандартная форма оценки не предполагает такого расширенного анализа, оценщики часто ошибаются в своих выводах, упуская важные детали при формировании заключения. Стоит также напомнить, что далеко не все оценщики выезжают на объект оценки, часто оценка проводится без визуального осмотра и выезда на местность. Учитывая все риски субъективности каждого конкретного заключения об оценке, продвинутые опытные инвесторы никогда не полагаются при принятии решения только на отчет об оценке.
Взаимное расположение сравниваемых объектов
Если в непосредственной близости от объекта оценки располагается достаточное количество подходящих для сравнения объектов, при этом находящихся в продаже, это позволяет определить рыночную цену объекта с высокой точностью (только не забывайте, что цена предложения может отличаться от цены сделки). С другой стороны, большое количество схожего по характеристикам предложения в непосредственной близости от объекта оценки дает основание предполагать, что для его реализации потребуется демпинг относительно среднего уровня цен, иначе срок продажи объекта может быть слишком долгим.
Часто по факту в непосредственной близости аналогов не найти, тогда радиус поиска аналогов расширяется. Как же определить разумный радиус для поиска объектов-аналогов? Это как раз тот пункт в оценке, который необходимо за оценщиков проверять, здесь кроется высокая доля субъективизма. Оцените критически выбор, который сделал оценщик. Объекты для сравнения находятся просто на другой стороне улицы или у них принципиально разные видовые характеристики с объектом оценки? Можно ли сказать, что у выбранных для сравнения объектов схожа транспортная доступность как для пешеходов, так и для автомобилистов? Действительно ли выбранные объекты схожи по обеспеченности и близости магазинов, детских садов, школ и прочее?
Цена продажи и цена за квадратный метр
Как правило при оценке недвижимости оценщики стараются устанавливать уровень цены как минимум на 10-20% ниже, чем верхняя граница цен объектов-аналогов. Некоторые инвесторы выбирают вариант оценки ниже, чем средний уровень цен объектов-аналогов, на те же 10-20%: логика тут очевидна – чем ниже цена, тем ликвиднее объект.
В случае, если в ближайшем окружении и в разумном радиусе недостаточно объектов с высокой степенью схожести по основным характеристикам, следует рассмотреть объекты, несколько превосходящие по качеству анализируемый, либо незначительно отстающие по качеству. Это хотя бы позволит определить «вилку» цен, что, в свою очередь, даст возможность аргументировать позиционирование объекта оценки. Если же выбранный объект сильно выделяется в худшую или лучшую сторону по сравнению с ближайшими аналогами – сложно будет не только объективно определить его реальную рыночную стоимость, но и в ряде случаев его продать, так как в данном микрорайоне может отсутствовать спрос на подобное предложение.
Неплохим практическим способом оценки недвижимости является такой показатель, как цена 1 квадратного метра для выбранного региона. Для определения цены квадратного метра разделите реальную сумму сделки (за вычетом всех скидок) на общую полезную площадь объекта (без площади подвалов, открытых террас, бытовых технических помещений). Полученная цена 1 квадратного метра по каждому из аналогов позволит интерполировать данные на объект оценки и определить его примерную рыночную цену (путем умножения средней цены 1 квадратного метра на полезную площадь).
Источники данных и способы их проверки
Как мы говорили ранее, очень часто оценщики готовят заключение об оценке, не выезжая физически на объект. Для анализа в качестве исходных данных берутся архивные данные, данные из открытых источников, данные риелторов. Вся эта информация может обладать различной степени достоверности и тем самым вносить погрешность в выводы оценщика. Это еще один аргумент в пользу того, что необходимо критически подходить к полученному заключению об оценке объекта.
Внесение поправок
Найти на рынке два абсолютно аналогичных объекта, расположенных в непосредственной близости друг от друга и одновременно (на ограниченном отрезке времени) находящихся в продаже – нечастая удача, особенно если речь идет о доме. В большинстве случаев требуется введение так называемых «поправок» к стоимость сравниваемых объектов с учетом имеющихся различий. Иначе говоря, мы должны ответить на вопрос – а за сколько можно было бы продать сравниваемый аналог, если бы он был идентичен по характеристикам нашему объекту. Для этого потребуется сравнить все имеющиеся характеристики друг с другом. Если в каком-то пункте объект оценки превосходит сравниваемый аналог – оценочная стоимость данной характеристики должна быть прибавлена к потенциальной оценке нашего объекта, если же объект-аналог оказался чем-то лучше – соответствующая поправка формируемой оценки нашего объекта должна быть скорректирована в меньшую сторону.
Процесс внесения поправок (отдельные характеристики)
Рассмотрим данные поправки на примерах.
Вариант 1.
В нашем объекте оценки запроектирован гараж на 2 машины, в сравниваемом объекте гаража нет, в остальном характеристики схожи. Значит необходимо прибавить к формируемой оценке стоимость гаража (условно $ 8 250).
Вариант 2.
Внутренний дворик, терраса и бассейн (стоимость указанных улучшений условно $ 6 750) Так как в объекте для сравнения все это есть, а в нашем нет, то цена нашего объекта для оценки должна быть снижена на $ 6 750.
Вариант 3.
Корректировка по дате продажи. На растущем рынке предполагается, что цена на недвижимость со временем растет. Объект-аналог был продан полгода назад, значит для корректности сравнения необходимо увеличить его цену на дельту роста рынка (условно $ 7500).
По аналогичному принципу анализируются остальные ключевые характеристики нашего объекта и объектов-аналогов и вносятся поправки. После внесения всех поправок цифры поправок суммируются (с учетом знаков) по столбцам. Полученный результат даст ответа на исходный вопрос - за сколько можно было бы продать каждый из сравниваемых аналогов, если бы они были идентичны по характеристикам нашему объекту.
Наверняка у вас может возникнуть вопрос – каким образом оценить добавленную стоимость каждой из опций в денежном выражении? Простого ответа на этот вопрос не существует. Это умение может прийти только с опытом, после анализа множества объектов и сделок. Если у вас такого опыта нет, а время на оценку ограничено, воспользуйтесь консультацией опытного специалиста.
Тем не менее, даже при отсутствии релевантного опыта, вам необходимо критически оценивать результаты оценки выбранного вами объекта, выполненной профессионалом. Задавайте вопросы, исследуйте выводы, проверяйте исходные данные. Если вы планируете работать на рынке недвижимости как инвестор – такие знания и опыт будут вам необходимы. Но не забывайте, что ваша задача не только правильно оценить для себя выгодность конкретной сделки, но и найти неочевидные, на первый взгляд, возможности увеличить добавленную стоимость объекта.
История переходов прав собственности на объект
История рынков недвижимости региона коррелирует с финансовыми кризисами, затрагивающими данный регион. К примеру, если ухудшается финансовая ситуация, уменьшается количество денег в обороте, растет безработица и сокращается производство, начинают появляться, как грибы после дождя, мошеннические схемы в недвижимости. Анализируя историю сделки, можно обнаружить, что предыдущий переход права собственности был осуществлен с нарушением прав кого-то из собственников, без учета интереса третьих лиц, имеющих право требования или проживания, а то и с использованием поддельных документов. Если таковое имело место быть, то вскрывшийся обман может привести к признанию новой сделки ничтожной. Для добросовестного покупателя это грозит материальными потерями, а для продавца – законным наказанием.
Если конкретный объект недвижимости, согласно его истории продаж, менял собственников часто и каждый раз по более высокой цене – это может быть верным признаком того, что рынок недвижимости данного региона близок к спаду. Для кредитной организации это повод задуматься, не упадет ли вскоре рыночная цена на кредитуемый объект, снизив его ликвидность. В результате регулятор может обязать кредитные организации ужесточить правила выдачи кредитов на объекты недвижимости указанного региона и оценивать такие объекты более консервативно.
Вам, как инвестору, желательно отслеживать такие тенденции. Особенно важно это для тех, кто решил заработать на перепродаже объектов на растущем рынке по более высокой цене без внесения улучшений в данные объекты.
Стоимость, рассчитанная методом сравнительных продаж
После того, как вы сравнили все характеристики и внесли поправки, а также проанализировали историю всех объектов, вы можете составить относительно объективное представление о рыночной цене выбранного объекта. Хотя многие люди считают, что интуитивно могут определить цену любого объекта недвижимости только на основании своего опыта, мы рекомендуем пользоваться проверенными методологиями для оценки рисков и возможности оперативно принимать правильные решения.
Метод сравнительных затрат
Далеко не в каждом случае оценки недвижимости применяют метод сравнительных затрат, но мы рекомендуем инвесторам обладать навыками применения различных методик и для уверенности в принятом решении их использовать в той или иной комбинации.
Для наглядной иллюстрации работы метода оценки затрат, рассчитаем примерные затраты на строительство дома, исходя из стоимости строительства одного квадратного метра жилья в вашем регионе. Стоимость возведения нового дома определяется на основании данных о размерах и качестве будущего объекта. Необходимо также учесть стоимость всех дополнительных характеристик – например, затраты на приобретение дорогой сантехники (если таковая предполагается), светового оборудования, приборов отопления премиум-класса и прочее. Возможно, в составе дома планируется бассейн – не забудьте включить затраты на его строительство в общую стоимость затрат на дом. Планируете авторский ландшафтный дизайн – добавьте стоимость его реализации.
После того, как вы учли все статьи затрат на возведение нового дома, исходя из действующих на момент расчета расценок, вам необходимо оценить три типа амортизации (износа) объекта:
1. физическую;
2. функциональную;
3. экономическую (внешнюю).
Физический износ.
Давно построенные здания обычно дешевле новых, так как за время своего существования и эксплуатации их физический износ ощутимо повлиял на их состояние. Результат негативного влияния погоды, неправильной эксплуатации и просто старение материалов визуально невозможно не заметить – протертые ковры, растрескавшиеся и скрипящие полы, ржавые трубы, тусклая краска, протекающая крыша.. Все это не только снижаете стоимость дома в глазах покупателя, но и для оценщика тоже важно. Важный вопрос, который вы должны задать – а насколько все это снижает цену? Субъективная оценка тут не подходит, необходима эффективная методика. Чтобы определить, на сколько конкретно снизилась стоимость объекта вследствие его физического износа, необходимо оценить степень этого износа в процентах. В ряде случаев степень износа может составить до 80% и более. Есть альтернативный метод – попробуйте оценить затраты на приведение дома в исходное состояние, иными словами – стоимость ремонтных работ.
Функциональный износ.
В отличие от физического износа, функциональная амортизация отражает снижение стоимости здания за счет морального устаревания архитектурного проекта, использованных решений, материалов, инженерных систем и прочее. Физически объект может содержаться в прекрасном состоянии, но при этом может не соответствовать требованиям современного клиента.
Экономическая (внешняя) амортизация.
Данный вид амортизации отражает то, насколько эффективно используется данный объект с учетом реалий сегодняшнего дня. К примеру, жилое здание, расположенное внутри бизнес-квартала в силу своего исторического расположения, теряет свою привлекательность для клиентов. Конъюнктура района изменилась, и как место для жизни его больше не воспринимают. Теперь основную част стоимости объекта составляет стоимость земельного участка, который к объекту относится. Если кто-то приобретет данный лот, то очень вероятно, что здание будет снесено, а на его месте будет построен коммерческий объект. Аналогичный принцип работает в случае, если район становится более престижным и однородным, и объекты эконом-жилья более в нем не приживаются, идут под снос.
Под снос могут идти как экономически устаревшие объекты, так и ветхие строения, дальнейшая эксплуатация которых небезопасна, в ряде случаев - даже хорошо сохранившиеся здания. При покупке недвижимости «под снос» клиент платит только за земельный участок, часто за вычетом расходов на снос и утилизацию существующего на участке здания.
Стоимость земельного участка
Чтобы определить стоимость земельного участка, поищите похожий участок без зданий (или со зданием «пол снос»), который продан за последнее время. Схожими участками могут считаться участки со схожими размерами, ландшафтом, состоянием, назначением, границами и прочими важными для покупателя особенностями.
Рыночная цена, определенная методом сравнительных затрат
Определение рыночной цены объекта проходит в три этапа. Первый этап представляет собой определение затрат на строительство нового здания, аналогичного по характеристикам существующему. Второй этап – оценка износа объекта в денежном выражении, эта цифра вычитается впоследствии из суммы затрат первого этапа. Третий этап – определяем стоимость земельного участка и прибавляем ее к оценке, полученной на втором этапе.
Все три этапа можно оценить только приблизительно, поэтому данная методика не дает точного ответа на вопрос о фактической стоимости оцениваемой недвижимости, однако, метод позволяет обнаружить рыночные тенденции и дает информацию для сравнения и уточнения оценок, полученных методом сравнительных продаж и методом сравнительного дохода.
Продолжение читайте в "Как оценивать недвижимость. Часть 2"