Разновидности дохода
Прежде чем начать инвестировать, давайте разберёмся, каким бывает доход. Существует два вида:
- Единоразовый доход. Его мы получаем один раз, когда что-то продаём, например, дом или участок земли.
- Регулярный пассивный доход. Возникает, когда мы делаем вложение, которое стабильно приносит прибыль. В этом случае объекты недвижимости становятся бизнесом (например, когда квартира сдаётся в аренду).
Самый известный бизнесмен, который инвестировал в недвижимость и получал пассивный доход, – это Роберт Кийосаки. По поводу прибыли он говорил так: «я не хочу продавать свою недвижимость, я хочу чтобы она приносила мне каждый месяц деньги снова и снова!». Исходя из этого, мы поставим себе цель создать стабильный пассивный доход. Далее мы расскажем, какие стратегии можно использовать, чтобы получить единоразовый или пассивный доход.
Рост цен на недвижимость по годам
Стоимость недвижимости с каждым годом только возрастает. Это особенно ощутимо в мегаполисах – Санкт-Петербурге и Москве. Повышение цен наблюдается и в других областных центрах. Возрастание цен в больших городах объясняется тем, что там значительно больше возможностей для ведения прибыльного дела. Как следствие, в мегаполисы стабильно тянутся бизнесмены из других областей и даже стран. Таким образом возникает стабильная потребность в объектах недвижимости. Ещё одна причина повышения цен – демографическая: для некоторых регионов (например, Северо-Кавказского) характерен рост населения.
Итак, какие же существуют стратегии для вложения в недвижимость? Давайте рассмотрим варианты и выясним, когда наиболее выгодно применять ту или иную стратегию.
№1. Покупаем, ремонтируем, продаём
Данная стратегия начинается с приобретения объекта недвижимости (чаще всего – квартиры). На объекте проводят ремонт, а потом продают по рыночной стоимости. В любой инвестиционной стратегии предполагается поиск и создание потенциала, который обусловит прибыль. В данном случае таким потенциалом станет ремонт помещения, который повысит стоимость объекта. Ваша прибыль составит приблизительно 15-20 процентов от первоначальной стоимости. Для большей эффективности стратегии вы можете привлечь средства инвесторов или спонсоров под покупку квартиры.
К основным преимуществам такой стратегии относятся простая схема проекта (главная задача – найти ремонтную бригаду) и низкая вероятность потери денег*. Также объект может быть приобретён в ипотеку, что обусловит дальнейшую продажу с доходом. К минусам этой стратегии отнесём низкую ликвидность при продаже квартиры в новостройке (районы, как правило, застраивают целыми кварталами). При этом такой способ требует крупного инвестирования и приносит всего 15-20 процентов дохода.
*Можно заметить, что чем ниже риски при инвестировании, тем ниже доходность. Так, к примеру, вложение на уровне создания котлована (нулевой уровень) еще не построенного дома или ЖК, принесёт доход в размере 30-40%. Однако при этом возникают риски, что объект может быть заморожен или не достроен в случае банкротства застройщика.
Чем определяется успех первой стратегии? Главный фактор – минимальная цена при приобретении объекта. Лучше всего будет, если стоимость окажется меньше рыночной в выбранном районе. Чтобы закрыть отчётность, застройщики часто снижают стоимость на 10-15 процентов перед новым годом. Следовательно, покупку желательно совершать поздней осенью, когда начнут запускать акции и специальные предложения. В последние часто включают бонусы в виде места для машины, кухни в подарок и прочего. Скидки, как правило, распространяются с расчётом на снижение цены за квадратный метр. Акции также можно «словить» и в другие праздники, например, на 23 февраля или 8 марта, однако процент скидки скорее всего будет ниже.
Вторым условием для достижения успеха является поиск района, со стабильным спросом на квартиры, которые строятся. Этот фактор очень важен при продаже жилья, ведь иначе срок возврата денег может увеличиться. Хороший спрос характерен для жилья, которое находится возле различных транспортных развязок: станций метро (вспомним жилищный комплекс «Три кита» в Питере: он расположен прямо возле станции «Девяткино»), остановок областной железной дороги. Для современных занятых людей время – один из самых важных ресурсов. Поэтому зачастую покупатели ориентируются на дома, находящиеся как можно ближе к транспортным развязкам.
Третий фактор успеха – уменьшение расходов на чистовую отделку и ремонт. Строительные бригады, зарегистрированные в различных агрегаторах, запрашивают более низкую цену на ремонт, нежели ремонтные фирмы, которые включают в стоимость расходы на продвижение и рекламу. Советуем ознакомиться с преимуществами и особенностями различных сервисов для поиска строй бригады:
- YouDo.com. Этот сервис подойдёт для небольшого ремонта и налаживание электрики. Все рабочие проходят специальную проверку в сервисе. Также тут вы сможете прочитать отзывы клиентов. Есть возможность пользоваться приложением на iOS и андроиде бесплатно.
- Houzz.ru. Хороший вариант, если нужно обустроить интерьер и создать дизайн квартиры(приложение через сайт, iOS, Android бесплатно).
- Radme.ru. Тут вы найдёте рабочих, которые проведут полный капремонт жилья. При создании заказа, можно указать дополнительные требования и информацию о квартире, чтобы рассчитать стоимость ремонта. Также вы можете просмотреть список мастеров, которые готовы взяться за работу. Регистрация на сайте – бесплатная.
- Remontnik.ru. Этот Яндекс - сервис по поиску рабочих предполагает создание тендеров на различные работы. Запустив свой тендер, вы в среднем получите предложения услуг от 5-7 бригад мастеров. Об их квалификации можете судить из отзывов клиентов. Этот сервис также бесплатный.
- Profi.ru. Тут вы найдёте хорошие скидки на работы и отзывы от клиентов. Зайти на сайт можно с компьютера, или же воспользоваться приложением для Андроида и iOS.
- Sdelano.ru. Если вас интересует ремонт с нуля «под ключ», вам подойдёт этот сервис. Тут вы получите стандартизированный ремонт за 50 дней и по фиксированной цене. Сервис также предоставляет специалиста, который будет контролировать ход ремонтных работ и качество результата. Тут вы также можете воспользоваться услугой создания сметы. Пользование сайтом – бесплатное.
- Avito.ru. Самые низкие цены на ремонт, по сравнению с другими сервисами. Однако, помним, что «бесплатный сыр – только в мышеловке». Тут вам могут попасться недобросовестные работники, которые игнорируют некоторые этапы строительства и экономят на качестве стройматериалов. Сайт работает в виде доски объявлений по поиску клиентов.
Как видим, суть нашей первой стратегии заключается в максимизации прибыли за счёт поиска низкой цены на жильё и снижения стоимости ремонтных работ посредством использования специальных сервисов.
Отметим, что при реализации жилья, которое находится в собственности меньше трёх лет, надо будет заплатить 13% налога без возможности получения налогового вычета.
Результатом вашей стратегии станет реализация квартиры. Она позволит вам получить одноразовый доход, а не постоянную прибыль. На её цену сильнее всего повлияет стоимость других квартир в том же районе и уровень спроса. Если он находиться в стадии роста, то недвижимость можно будет продать за два - три месяца. В таком случае ваша прибыль составит приблизительно 15-20 процентов. Чтобы стратегия работала ещё эффективнее, советуем воспользоваться услугами риэлтерских компаний. Они выкупают квартиры по ценам на 10-15 процентов меньше рыночной.
Теперь же давайте рассмотрим способ вложения, который обеспечит вам пассивный доход.
№2. Переделываем жильё под две студии и сдаём в аренду
Данный способ реализации квартиры предполагает следующее: мы имеем жильё, которое приобрели или взяли под ипотеку. На одной жилплощади мы создаём две студии. Тут вам необходимо будет установить ещё одну уборную и душ в одну из комнат, а также провести электричество для электроплиты и духового шкафа. Ремонт комнаты нужно организовать таким образом, чтобы оставить как можно больше пространства жилплощади. Для этого вместо ванны советуем сделать душевую кабину, вместо четырёхконфорочной плиты приобрести плиту с двумя конфорками, а также поставить стол - трансформер, который будет соединяться с кроватью. Для экономии места можно также установить общий душ и уборную сразу на несколько студий. Этот способ значительно расширит пространство, однако стоит учесть возможные неудобства между соседями. Немаловажным моментом является наличие окна в каждой студии, поэтому квартиру нужно искать соответствующую.
В этой стратегии наша цель – получить максимальную пользу от каждого квадратного метра и постараться сдать студию на продолжительное время. Плюс такого способа реализации заключается в том, что вы получаете как минимум вдвое больше дохода от сдачи в аренду двух студий.
Рассмотрим пример. Предположим, у нас есть однокомнатная квартира. Если мы сдаём её полностью, мы получаем прибыль в размере 20 000 рублей. А вот в случае разделения этого жилья на две студии, мы можем сдать их двум арендаторам по цене 10 000 -14 000 рублей за каждую. Таким образом ваша месячная прибыль станет больше на 25 процентов, что в свою очередь приведёт к более быстрой окупаемости. В среднем время окупаемости недвижимости, которую сдали в аренду, составляет 12 лет. Воспользовавшись данной стратегией, вы уменьшите этот срок года на четыре. Следующий рисунок иллюстрирует пример от застройщика А101. Он предлагает десятипроцентную скидку на однокомнатную квартиру в честь новогодних праздников. Главным аспектом в этой стратегии является грамотно выбранная планировка:
- В каждой студии должно быть окно.
- Оба помещения должны быть одинаковыми по площади.
- Необходимо сделать два отдельных входа в студии и сэкономить место за счёт общей прихожей.
- В квартире должны быть условия для проведения коммуникаций для кухни и ванной.
Следующим условием для достижения успеха является отслеживание акций и приобретение жилья по сниженной стоимости. Максимальные скидки можно «словить» в период перед зимними праздниками.
Основными преимуществами второй стратегии является увеличение прибыли на 25 процентов, и возможность создать пассивный доход без первоначальных инвестиций. Как сохранить денежные средства в начале реализации стратегии? Для этого есть специальная схема. Мы приобретаем жильё в ипотеку приблизительно на 15 лет. Сумма среднемесячного платежа составляет 20 000 рублей, а прибыль от сдачи в аренду будет компенсировать платежи. Таким образом создаётся пассивный доход в размере десяти тысяч рублей. В итоге не вложив первоначальных средств, через 15 лет вы получите актив просто управляя объектом.
К недостаткам данной стратегии можно отнести трудоёмкость всего процесса. Вам необходимо будет сделать перепланировку, возвести перегородки, подвести канализацию и провести электричество, установить двери и так далее. Немало времени займёт и поиск арендаторов.
№3. Инвестируем в новостройки
В этой стратегии главное правило – раньше вложиться, чтобы получить как можно большую прибыль. Тут есть возможность перепродажи даже в период разных этапов строительства. Если ваша квартира взята в ипотеку, её тоже можно продать в любое время. Реализация осуществляется либо самостоятельно, либо банком (в данном случае он будет контролировать сделку и предоставит индивидуальную ячейку), или же посредством продаж долговых обязательств.
Главные преимущества третьей стратегии – прибыль от продажи в размере 30-50 процентов, а также возможность заключать сделки, не имея собственных средств (схема с ипотекой). При этом нужно учитывать, что застройщик может заморозить объект (здание), если возникнут финансовые проблемы или банкротство. К недостаткам также можно отнести вероятность снижения цены на жильё при активном строительстве в районе.
Проверяем надёжность застройщика
Советуем приобретать квартиру исключительно по ДДУ (договору долевого участия), а не ЖСК. Проверьте отчётность по финансам застройщика, а именно – размеры активов и динамику чистой прибыли. Также стоит проверить наличие судебных дел, узнать, какие банки аккредитовали застройщика (большие банки, как правило, проводят дополнительную проверку состояния финансов).
№4. Инвестируем в незавершенное строительство
Согласно данной стратегии мы вкладываем капитал в объект строительства, который ещё не завершён. Такой объект можно приобрести по цене ниже рыночной. Тут главным фактором успеха являются переговоры с владельцем и приобретение жилья со значительной скидкой.
Недостроенный объект можно использовать следующими образами:
- Закончить строительство, и продать объект (или сдать в аренду).
- Продать чистый земельный участок после сноса объекта.
- Переформатировать объект под какой-либо бизнес: открыть гостиницу, ресторан, автомобильный сервис и прочее.
Например, если объект – это недовозведённые гаражные постройки, расположенные вдоль дороги, – его можно переделать под автомобильный сервис или шиномотаж. Большое количество недостроев есть в Сочи (Краснодарский край) – их можно переформатировать под гостиницы, хостелы или маленькие отели. Ввиду туристического сезона, окупить такую инвестицию удастся за три - четыре года.
Достойная прибыль в размере 40-50 процентов и быстрая окупаемость – бесспорные плюсы данной стратегии. Среди недостатков можно отметить то, что без помощи экспертов вы можете не увидеть дефектов недостроенного объекта, например, воды в подвале, не отлаженного подключения к коммуникациям, плохой проводки.
Также сложность этой стратегии заключается в том, что найти недвижимость с самой высокой прибылью для продажи и самый удобным расположением для запуска бизнеса – не так просто. Вам придётся ознакомиться с порядком 80 вариантов, чтобы найти один подходящий.
Чтобы упростить поиски нужного недостроя, советуем использовать сервис Авито. С его помощью можно легко найти недострои дачного и коттеджного типа. Как правило, на Авито – всегда много предложений, поэтому отыскать наиболее выгодное для себя будет несложно.
№5. Переводим жилую квартиру в нежилое помещение
В соответствии с это стратегией, мы переделываем жилую квартиру в нежилое пространство, после чего сдаём её арендаторам, или же продаём под бизнес. Вашим объектом могут стать первые этажи жилых зданий, из которых часто делают салоны, парикмахерские, продуктовые маркеты и прочее. Особенно высокий спрос – на квартиры в домах, находящихся возле метро и транспортных остановок. Ведь для оффлайн - бизнеса расположение объекта порой играет решающую роль. Если в районе, где находится объект, царит постоянное оживление, для запуска бизнеса – это отличный вариант. В противном случае, если здание попадает в поле зрения прохожих нечасто, то бизнес вряд ли станет успешным.
Затруднение в реализации данной схемы может возникнуть при переоформлении жилплощади под нежилую квартиру. Юридическая сторона вопроса предполагает следующие пункты:
- Жильём должен владеть собственник. У него должны быть свидетельство о регистрации, договора дарения или же завещания.
- Квартира не может стоять на ипотеке, собственник не должен иметь непогашенные долги.
- Помещение переделывают в нежилое исключительно полностью.
- При переводе квартиры в нежилую площадь, владельцу необходимо произвести выписку из неё.
- Любые изменения и перепланировку нужно зарегистрировать.
Отметим, что если сдавать квартиру арендаторам под бизнес, ваш доход будет выше в два - три раза, чем в случае простой сдачи в аренду. Например, если сдавая двухкомнатную квартиру на первом этаже московского дома, ваша месячная прибыль составить 40 000 рублей, то предлагая эту же квартиру под какой-либо бизнес (салон, ресторан, магазин, аптека), вы получите 100 000 рублей. Однако, надо помнить, что обязательным условием этой стратегии является наличие квартиры в собственности владельца, а не в ипотеке.
№6. Переводим помещение из нежилого в жилое
Практика перевода помещения из нежилого в жилое распространена в Европе и Соединённых Штатах. Например, индустриальное пространство можно переделать в помещение в стиле «лофт», а потом сдать его арендатору или сделать из него хостел. Если в помещении высокие потолки, можно даже создать два этажа. Тут наиболее затруднительным будет провести необходимые коммуникации: электричество, тепло, канализацию, вентиляцию.
В многоквартирных домах часто используются подвальные и полуподвальные помещения под перестройку под хостелы. Это особенно распространено в Санкт-Петербурге, где многие нежилые помещения чердаков или полуподвалов переделываются в хостелы или мини - отели.
С юридической точки зрения, должны быть соблюдены следующие пункты:
- Помещение должно быть в полной собственности владельца.
- Должны быть соблюдены все требования к жилому помещению (ч. 4 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Процесс перевода помещения делится на такие этапы:
- Подготовка проекта по переустройству или перепланировке. Оформляется согласия собственников (проект можно заказать у организации, которая является членом СРО, ч. 1 ст. 55.8ГрК РФ)
- Подготовка необходимых документов (заявление о переводе, паспорт, документы на собственность или их нотариальные копии, проект перепланировки при необходимости, заключение уполномоченных организаций или протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома). (ч. 2, 1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП)
- Обращение в уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества). Подача документов возможна через Многофункциональный центр.
- При необходимости, проведение перепланировки помещения (ч. 8,9 ст. 23 ЖК РФ). Составление технического плана кадастровым инженером (ст. ст. 29, 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
- Внесение информации в Единый государственный реестр недвижимости и получение выписки. (ч. 9 ст. 23ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ)
Такая стратегия как нельзя лучше подойдет для запуска гостиничного или хостельного бизнеса. Вложенный вами капитал окупится довольно быстро. Однако, не забывайте, что помещение должно быть свободным от залогов, и находиться не в ипотеке, а в полной собственности владельца.
№7. Перестраиваем офисы в мини - офисы
Суть стратегии – в перестройке одного офиса под несколько мини - офисов (так же, как в стратегии №2, когда из квартиры делают две студии). У нас есть большой офис, в который мы добавляем перегородки. Теперь помещение разделено на мини - офисы, от каждого из которых мы получаем отдельную прибыль. Такие пространства также можно сдавать почасово как переговорные или небольшие конференц-залы. Подобная схема работает не только для офисных помещений – тут целое поле для реализации различных бизнес-идей. Например, можно приобрести автомобиль целиком, и продать его по частям по более высокой цене. Такой принцип легко описать законом «разделяй и властвуй»: вы покупаете недвижимость целиком, разделяете её и сдаёте по частям.
Ключевой фактор успеха заключается в поиске помещения с удобным расположением, что создаст устойчивый спрос на мини - офисы. Также необходимо оценить рыночное окружение – узнать, по какой цене сдают мини - офисы. Наша задача – уже на первом этапе достигнуть успеха, предвидев, будут ли востребованы данные офисы и какой потенциальный доход они смогут принести.
К преимуществам этой стратегии можно отнести высокую доходность (на 25-40 % больше, чем при сдачи офиса целиком), а также и то, что такое помещение можно брать в кредит. К недостаткам стратегии отнесём постоянный поиск клиентов, ведь созданные помещения никогда не должны простаивать.
№8. Организовываем посуточную субаренду квартир
Это одна из самых популярных стратегий по использованию жилой недвижимости. Заключается она в посуточной сдаче квартиры посредством субаренды. Преимущество данной стратегии заключается в том, что вам необязательно быть собственником квартиры: достаточно на длительный срок заключить договор субаренды с владельцем. Такая сделка подразумевает право от своего имени сдавать объект третьему лицу. Тут снова имеет место принцип «разделяй и властвуй»: если в предыдущих стратегиях мы делили площадь на студии или мини - офисы, то здесь мы делим время. На практике вы арендуете объект на продолжительный срок, а сдаёте на короткие периоды. Другими словами, вы не делите пространство, а делаете из него пригодные для сдачи апартаменты. Хотя на создание такого актива уйдёт минимальное количество средств, тут могут возникнуть проблемы с поисками собственников, готовых заключить сделку в виде субаренды. Пожилые люди, о которых преимущественно идёт речь, опасаются, что продолжительная сдача квартиры в краткосрочную аренду может окончательно её «убить».
То, что договор субаренды не предполагает того, чтобы квартира находилась в вашей полной собственности, – однозначный плюс данной стратегии. При этом ваша прибыль может в полтора раза перекрыть затраты. Однако найти владельца, который согласиться передать объект под субаренду – довольно сложно. Не забывайте и о том, что в квартире придётся делать ежедневную уборку и постоянно контролировать состояние объекта.
Рассмотрим на практике, как работает стратегия №8. В среднем аренда однокомнатной московской квартиры стоит 20 000 – 25000 рублей. Чтобы владелец согласился заключить с вами сделку субаренды, можно предложить увеличить месячную оплату на 30%, повысив затраты до 30 000 – 45 000 рублей. Это поможет вам найти более сговорчивых собственников. Посуточная аренда однокомнатной квартиры стоит приблизительно 2000 рублей. Если срок сдачи составляет, скажем, 25 дней, вы получаете доход в размере 50 000 рублей, а прибыль составляет 20 000 рублей. Доход будет возрастать, если вы будете сдавать квартиру не посуточно, а почасово, однако в этом случае управлять арендой будет сложнее.
Совет. Для того чтобы проанализировать спрос в районе и оценить его перспективность, ознакомьтесь с заявками на Авито.
№9. Сдаём офис - переговорную почасово
Это похоже на почасовую сдачу квартиры, только данную стратегию ми применяем к офису. Как правило, на короткое время офис арендуют для переговоров, деловых встреч, проведения семинаров и обучающих мастер классов. В случае почасовой сдачи месячный доход будет выше, чем при единоразовой сдаче на продолжительное время. Для того чтобы воплотить эту стратегию в жизнь, нужно будет заключить договор субаренды с владельцем. Найти сговорчивых собственников в этой ситуации будет проще, чем в случае с квартирами. Кроме того, управлять арендой офиса будет легче из-за того, что в нём не нужно будет производить полную уборку после каждого клиента.
Увеличение прибыли в полтора - два раза в сравнении с затратами и необязательность полного владения объектом – однозначные плюсы этой стратегии. С собственником вам нужно будет заключить договор субаренды, и регулярно искать клиентов, чтобы помещение не пустовало.
№10. Создаём хостелы
Одна из самых успешных стратегий инвестирования в недвижимость – это создание общежитий или хостелов. Хостелы – это место для непродолжительного проживания туристов и путешественников. Общежитие – это скорее бюджетные койко - места. В отличие от последнего, хостел предполагает наличие дизайна и стиля.
Поскольку хостелы делают для путешественников, тут важно расположение в туристических местах. В Санкт-Петербурге работает более 300 хостелов. Для открытия зачастую выбирают полуподвальные помещения из-за более дешёвой аренды. Помещение должно находиться в центре города, в хорошо проходимом месте. Для нормальной работы нужны администратор и уборщик. Двухъярусные кровати, которые зачастую устанавливаются в хостелах, позволяют приумножить прибыльность с каждого метра.
Одним из недостатков хостелов является простои в нетуристические сезоны. В Петербурге, например, в несезонное время стоимость снижается в три - пять раз. Летом такая же тенденция наблюдается на горнолыжном курорте Роза-Хутор.
Успех хостела определяется его репутацией, ведь туристы находят его через различные сервисы, где клиенты оставляют положительные и отрицательные отзывы. Лидером среди таких платформ является Booking.com. Данный фактор нередко становится решающим для прибыльности всего бизнеса.
В этом списке рассмотрим различные сервисы для привлечения посетителей.
- Booking.com. Самый популярный сервис. Нужна регистрация.
- Agoda.com. Сервис, созданный преимущественно для иностранцев. В большей степени ориентирован на отели.
- Hotels.com. Замечательный сервис для привлечения туристов. В системе можно найти информацию о более 150 000 отелях.
- Ostrovok.ru. Лучший сервис по мнению National Geographic. Создан преимущественно для граждан СНГ и России. Не связан с другими интернет-платформами.
- Oktogo.ru. Данный сервис создан в основном для российских туристов. Есть много вариантов оплаты для туристов.
- Hostelworld.com. Создан для иностранный гостей. В базе - более 30 тысяч хостелов.
Используя эту стратегию, сделайте акцент на гостеприимстве и создайте положительную репутацию – это поможет привлечь внимание туристов.
№11. Создаём таунхаусы, квадрахаусы, дуплексы
В этой стратегии, которая пришла к нам из Лондона, также есть сходства со вторым номером нашего ТОПа – созданием студий. Только тут мы сдаём в аренду таунхаус, разделяя его на студии по этажам. Данная стратегия упрощается тем, что в таунхаусе не приходится подводить коммуникации отдельно: на каждом этаже они уже установлены, поэтому объект готов к сдаче. Таунхаусы, как правило, находятся за городом, поэтому единственной сложностью может быть поиск арендаторов.
Отметим, что покупка разных видов таунхауса обойдётся дешевле, чем приобретение загородного дома или коттеджа. Существуют и другие альтернативы планировки жилья: квадрахаусы и дуплексы. Если в таунхаусах есть общая стенка с соседями, отдельный вдох в свою секцию и небольшой газон, то квадрахаус представляет собой четыре вдоха с четырьмя участками перед ними. В дуплексе – два входа и два участка соответственно. Таким типам жилья характерна низкая базовая цена покупки, которая может составлять около 1,5 миллионов.
№12. Работаем с загородной недвижимостью и коттеджами
В соответствии со стратегией №12 мы сдаём в аренду загородную недвижимость: дома или коттеджи. Наша целевая аудитория в данном случае – люди, которые хотят отдохнуть на природе. Особенно популярной аренда коттеджей становится на новогодние праздники, когда аренда дома на четыре-пять дней может стоить до 100 000 рублей. Не менее востребованным вариантом является загородный дом на берегу озера для летней рыбалки.
Высокая маржинальность за короткий период – бесспорное преимущество этой инвестиционной стратегии. Однако привлечь клиентов будет не так просто из-за сравнительно небольшого спроса.
№13. Строим дома со студиями и сдаём в аренду
Эта стратегия – одна из самых выгодных. Секрет её прибыльности в том, что она предполагает строительство с нуля на купленном, или взятом в аренду на длительный срок, земельном участке. Студии в доме можно сдавать как посуточно, так и на более длительный срок. Однако, стоит подготовиться к сложному процессу организации стройки. В этом деле может помочь аутсорсинг строительной компании, которая строит типовые дома под ключ.
Чтобы строительство обошлось вам дешевле, используйте солому или сип-панели. Такие дома, хоть и выглядят пожароопасными, будут надёжно защищены.
Постройка из соломы будет стоить порядком 15 000 рублей за квадратный метр. Использование сип панели обойдётся дешевле – 10 000 рублей. Для сравнения, строительство дома из кирпича стоит около 23 000 рублей.
Из-за использования дешевых материалов, срок окупаемости дома может существенно уменьшиться. Особенно популярными дома из соломы стали в Краснодарском крае и в Сочи: там их используют как мини-отели и хостелы в летний период. Окупаемость таких домов составляет около 4-6 лет.
№14. Реализуем зарубежную недвижимость
Эта стратегия создания актива предполагает инвестицию в зарубежную недвижимость. Доходы от аренды в этом случае – намного выше, чем при сдаче отечественных объектов. Главный фактор успеха заключается в оценке спроса в регионе. В последнее время россияне всё больше интересуются зимовкой в тёплых странах. В среднесрочную аренду чаще всего берут дома в Таиланде, Вьетнаме, Шри-Ланке.
В Таиланде дом у моря стоит намного дешевле, чем в России. Например, паттайская квартира на 45 кв.м. стоит 3,5 млн. рублей. Квартира-студия на 27 кв.м обойдётся в 1,7 млн. рублей, а дом у моря площадью 200 кв.м – 4,5 млн. рублей.
Пользуясь этой стратегией, можно также вложиться в квартиры и виллы Испании, Болгарии или Греции. А для сдачи жилья богатым иностранцам отлично подойдут Майями и Сан-Франциско – города с хорошо развитым яхтингом, гольф-клубами, ресторанами и ночными клубами.
Сложность данной стратегии заключается лишь в том, что вам нужно будет приезжать на объект.
№15. Скупаем аукционную недвижимость
Согласно стратегии №15 мы скупаем объекты недвижимости, которые выставляют на торгах по банкротству. Тут главное условие успеха – приобретение по низкой стоимости. Как правило, недвижимость с аукционов продают:
- Муниципальные органы власти (вторичное жилье и новостройки).
- Банки для реализации заложенного имущества.
- Риэлтерские компании для реализации своих объектов.
Аукционные торги сулят отличный инвестиционный потенциал. Там можно найти недвижимость на 30-60% дешевле, чем на рынке. Для поиска объектов советуем воспользоваться сайтами:
- sberbank-ast.ru/. Самая масштабная площадка торгов имуществом предприятий-банкротов и должников. Однако, несмотря на множество предложений, найти квартиры по низкой цене – не так просто.
- investtorgi.ru. Чтобы найти интересующую вас недвижимость, пользуйтесь фильтром поиска и выбирайте нужные параметры.
- investmoscow.ru/tenders. Тут продаётся муниципальное имущество Москвы: квартиры, земельные участки и прочее.
Для участия в аукционе нужно будет заплатить задаток в размере 20%. Если вы не выиграли, эту сумму возвратят через пять дней по окончанию торгов, без учёта комиссии з организацию. К участию в аукционе допускаются все граждане РФ с наличием ИНН и ЭЦП. Следующий рисунок иллюстрирует процедуру регистрации участника торгов на площадке Сбербанка.
Так как квартиры должников и новостройки легче всего перепродавать или сдавать в аренду, они пользуются наибольшей популярностью на аукционах. Доход с продажи такого имущества составит около 20-25%.
№16. Покупаем земельный участок
Данная стратегия предполагает приобретение земельного участка в округе или пригороде. Затраты на покупку земли – сравнительно небольшие.
В рамках этого способа инвестиции существует две земельные стратегии: покупка земли в перспективных загородных районах, где строятся жилые кварталы, и продажа земли по частям. В первом пункте необходимо следить за застройками близлежащих территорий, где строятся жилищные комплексы, развивается инфраструктура, создаются транспортные развязки. Вряд ли вам удастся купить там землю, если всё уже будет застроено. На купленном участке можно создать автостоянку (если были простроены ЖК), автомойку или автосервис (если проложена дорога), магазин (если появился транспортный узел), сдать в аренду под рынок или торговый центр (рядом с транспортной магистралью федерального значения). Если вы разделили землю на части, её можно продать под застройку коттеджей или дачных поселков. В соответствии с земельным кодексом, минимальная площадь участка должна составлять четыре сотки.
Усложняется эта стратегия тем, что создание инфраструктуры вокруг участка может занять три-семь лет. Также не забудьте оценить землю: если в ней присутствует подводное течение или болото, для строительства она не пригодна.
Обратите внимание: загородный участок сегодня можно получить бесплатно (или не небольшую сумму) благодаря государственной программе. Земля за городом станет отличным местом для создания экопоселений или фермерских хозяйств. Для этого, как правило, даются участки в малозаселённых районах. Один гектар такой земли будет стоит меньше 50 000 рублей, а в поселении будут появляться всё новые постояльцы. Более детально о таком виде жилья читайте на сайте poselenia.ru.
№17. Берём субсидии по государственным программам
Пользуясь этой схемой, мы получаем жильё по государственной программе. В ней могут участвовать малоимущие, многодетные, участники ВОВ, а также те, кто живёт в аварийном доме, имеют серьёзные заболевания, являются сиротами. Например, недавно в Москве реализовали программу, в рамках которой людей переселяли из пятиэтажек в новостройки.
Воплощение в жизнь такой стратегии сложно тем, что получить такое жильё довольно непросто. Особенно это касается областей, где муниципальный бюджет значительно беднее, чем в больших городах.
№18. Используем пристройки и свободные метры
Стратегия заключается в том, что мы используем возможность максимально расширить площадь. Например, в аренду можно сдавать балкон, или переоборудовать гараж под шиномонтаж (если объект выходит на оживлённую дорогу) или автосервис. Стратегия усложняется тем, что вам нужно будет соблюсти все строительные нормы и провести необходимые коммуникации.
№19. Покупаем права аренды (ППА)
Эта схема похожа на стратегию с субарендой, о которой мы говорили ранее. При продаже прав аренды, объект недвижимости может сдаваться в субаренду. Иными словами, производится переуступка. Однако, при ППА недвижимость не будет являться вашей собственностью. Это право можно приобрести как у государства, так и у частного лица. Предложения по покупке прав аренды вы можете найти на упомянутой выше платформе Авито, а также в специализированных компаниях. Переуступка права аренды, как правило, продаётся из-за закрытия бизнеса или переезда.
